鄂尔多斯房地产遭遇崩盘危机

阜阳快讯

　　雪后初晴。阳光下的康巴什显得愈加空旷和冷清。

　　这座位于鄂尔多斯高原的小城，之前被外界称之为“鬼城”——主要是因为康巴什这个地方楼盘密集但入住人口很少，因此得此“封号”。

　　“与往年相比较，今年的房地产项目开工确实晚了很多。”当地一位开发商感叹着说。据记者在3月20日到达该市后为期一周的调查得知，无论是鄂尔多斯市还是康巴什新城，目前大多数项目均为停工状态，同时房价虽然没有爆出的下跌七成已经崩盘的情况，但已经有不同幅度的下降。

　　“鄂尔多斯房地产目前的泡沫在内蒙古是最严重的。”民盟内蒙古区委副主委、内蒙古社会科学院研究员姜月忠分析说，一方面在于中央调控力度在加大，另一方面煤炭整合让很多房企输入的“活水”减少甚至中断。

松动的房价

　　“我们要在4月份以后开盘，价格到时会做一些调整的。”

　　在记者走访的近10家楼盘项目中，基本都是留一两个工作人员在看守，门可罗雀。“我们没有开工也没有销售，你要买房子请在5月份以后过来。”在鄂尔多斯大街上的某个项目，售楼小姐如此告知。

　　据了解，总建筑面积达48万平方米的某地产项目即将封顶，但工地上却是一片寂静。售楼小姐告知，去年他们曾内部销售过十多套房子，价格在每平方米1.2万元~1.3万元之间，“如果5月份开盘，价格肯定会下调的。”售楼小姐表示，他们内部已经开过价格研讨会了。

　　据记者调查，在去年开盘时价格达到2.6万元/平方米的星河湾[最新消息 价格 户型 点评]，目前销售价格在2.1万元/平方米左右，如果一次性付款，最低还可以做到1.7万元/平方米。“我们要在4月份以后开盘，价格到时会做一些调整的。”售楼小姐介绍。

　　与这些楼盘伺机等待不同，天誉国宝项目就直接在鄂尔多斯的街头打出促销广告——“66折销售”，从原来的每平方米1.4万元~1.5万元直接降到现在的不到1万元。项目负责人透露，项目降价以后销售加快，现在还剩下五六套。

　　相对于鄂尔多斯来说，康巴什的房价下降幅度反而不多。记者走访的多个住宅项目显示，虽然都没有进行销售，但价格一直稳在每平方米七八千元，而不是网上流传的3000元/平方米。

　　根据中国房地产指数数据显示，2月份，鄂尔多斯市样本[最新消息 价格 户型 点评]平均价格6099元/平方米，样本价格中位数5100元/平方米，房价环比降0.20%。但在去年12月份，鄂尔多斯市房价环比上涨0.47%，样本平均价格6254元/平方米，样本价格中位数5250元/平方米。

　　与此同时，记者注意到目前鄂尔多斯的二手房出租租金也已经呈现下降趋势。“前两年一套80多平方米的房子可以出租到四五万元，今年春节后价格下跌了至少30%。”一位房屋中介人员告诉记者。

脆弱的资金链

　　“依靠高利贷资金繁荣起来的楼市，一旦遇到调控，就不堪一击。”

　　“钱，我们现在就是缺钱。”一位当地开发商毫不讳言的告诉记者，她们的项目现在处于停工状态，什么时间复工还不清楚。

　　对于鄂尔多斯的众多开发商来说，资金链条主要来自母集团公司的主营业务——煤矿收益。

　　但目前正在进行的鄂尔多斯第二次煤炭企业整合，使得这股“源头活水”暂时变成了“死水”。在大整合期间，那些规模以下的煤矿，在等待被兼并的过程中不可再开工，煤矿企业因此失去了收入来源；此外，根据政府的时间表，2012年以来的半年时间里，即使煤矿企业旗下的地产企业遭遇资金困境，母公司也因为要兼并重组其他煤矿，而无法也无力给予资金扶持。

　　此外，从去年9月份开始，鄂尔多斯市政府就曾召集包括国有四大银行在内的鄂尔多斯市的金融机构，动员各级金融机构积极向上争取信贷规模，特别是要求金融机构加大商品房按揭贷款发放力度，对具有一定实力、有土地等资产、暂时出现资金周转困难的企业，积极协调贷款银行，做到不抽资、不压贷、不上浮利率，并通过转贷、展期等办法，帮助企业渡过难关。但鉴于国家调控政策，银行在授信方面难以松动。

　　鄂尔多斯民间资本服务中心的一位负责人分析，即使这些机构愿意贷款给房地产企业，处于下行空间的房地产公司，恐怕也难以承受这些机构的利率了。“依靠高利贷资金繁荣起来的楼市，一旦遇到调控，就不堪一击。”上述房地产业界人士说。

　　在“楼市危机”日益深化的背景下，鄂尔多斯市政府已经谋划了其他救市之举。有消息显示，鄂尔多斯市政府的救市措施资金规模为75亿元，不过，手段隐秘而曲折。75亿元的财政资金，通过注入当地的商业银行，来向房地产企业贷款，而哪些房地产企业能获得贷款，则需要政府审批。

　　这仅是第一期救助资金，随着房地产形势的发展，可能还会有新的资金投入。而救市的指向，便是众多房地产公司背后，脆弱而敏感的高利贷链条。

　　对此，记者采访鄂尔多斯房地产管理局，其主管领导以需要请示为由，拒绝了记者的采访。

过剩的开发量

　　2010年，鄂尔多斯市人均购房面积是15平方米，而北京市的数据则是0.78平方米。

　　2010年4月，美国《时代》周刊发文，将康巴什描绘为用50亿元打造的一座“鬼城”，“街上清洁工比行人多”“新房空置率97%”。

　　有关数据显示，2010年一年，鄂尔多斯的房地产开工面积是1009.4万平方米，而同期北京市是1639.5万平方米，开工面积已经接近北京市的2/3。2010年一年，鄂尔多斯市人均的购房面积是15平方米，而北京市的数据，则是0.78平方米。

　　2011年，鄂尔多斯房地产计划新开工面积达1300万平方米，施工总量达2300万平方米，完成投资450亿元，计划销售商品住宅面积达1200万平方米。至于2011年鄂尔多斯总销售面积的具体数据，该市房管局新闻发言人表示不便透露。

　　记者根据鄂尔多斯房地产管理网站发布的2011年颁发的商品房预售许可证，共计104个项目中，商业住宅部分总的可预售面积达到了近360万平方米。而这104个项目分别由43家房地产开发商来开发，除了伊泰、万正、星河湾[最新消息 价格 户型 点评]、融创几家大企业之外，其余均为中小开发商。

　　据鄂尔多斯市发改委副主任杨键军此前向有关媒体介绍，鄂尔多斯市今年将重点对城市中心区房地产投资规模加以合理调控，同时通过兼并重组淘汰一些小的房地产企业，并组建房地产企业大型集团，或者大的联盟，来提升房地产企业的发展层次，提高产业集中度。

　　或许，对于城区人口只有65万的鄂尔多斯来说，未来城镇化的步伐需要迈得再快一些。

记者手记

　　第二个迪拜？还是第二个……

　　“我们这里是第二个迪拜！”两年之前曾有开发商在雄赳赳气昂昂进入鄂尔多斯市场时，发出如此的豪言壮语。

　　事实似乎确实如此。

　　根据中国住房和城乡建设部政策研究中心联合高和投资发布的《中国民间资本投资调研报告》称，鄂尔多斯资产过亿的富豪人数不下7000人。当地人均GDP已经超越香港位居全国第一。鄂尔多斯每217个人中间，就有一个亿万富翁；每15个人里面，就有一个千万富翁。

　　显然，开发商们盯住了这些富豪和他们口袋里的钞票。在这个仅65万城区人口的小城，竟然涌入了近50家房地产开发商，房价几乎没有1万元/平方米以下的，房子100平方米都是小户型，动辄都是三五百平方米。这一切“疯狂”，源于这里煤矿的利润太过丰厚，如同找不到出口的“困兽”，只有倾注在房地产这个单一的投资领域。

　　这与曾经的迪拜何其相似，而现在的迪拜危机则为鄂尔多斯警钟长鸣。迪拜的债权危机已经让这个竖着世界最高建筑、828米高的哈利法塔的国家，身价突然暗淡了许多；与此同时，远在中国鄂尔多斯高原的康巴什，则以“鬼城”的形象被外界质疑着她的发展模式。这样的命运几乎如出一辙。

　　同样依赖能源而发展起来的一个国家和这样一个地区，选择了一条同样的发展路径——大资金、大建设、大投资的模式。过去四年多以来，迪拜以建设中东地区物流、休闲和金融枢纽为目标，推进了3000亿美元规模的建设项目。在此过程中，政府与国有企业的债务像滚雪球一样不断增加，估计目前债务约为800亿美元。

　　正在崛起的鄂尔多斯，步伐迈得更大一些。数据显示，32平方公里的康巴什新城，在2011年前三季度，固定资产投资完成195.64亿元，其中房地产投资完成87.4亿元，同比增加1.6倍。但这里当前的居住人口尚不足6万人，平均到一个人头上的固定资产投资竟然高达30余亿元。

　　不同于迪拜的是，目前的鄂尔多斯做大投资、大建设，拉动大发展是有底气的。这“底气”一方面是源源不断的能源开发，另一方面是不断增长的财政收入。数据显示，2011年，地方财政总收入接近800亿元，达到796.5亿元，其中东胜区和准格尔旗财政总收入迈上200亿元台阶。但在2010年，鄂尔多斯的财政收入才迈过500亿元大关，达到538.2亿元，但仍比呼和浩特和包头两市的总和还多。

　　基于这样的底气，鄂尔多斯和早些时候的煤矿企业一样，需要找到资金流向的出口。于是，在2010年，该市仅在房地产开发投资就高达280.5亿元，比上年增长27.8%。这样的投资拉动，在危机到来时和迪拜一样显得脆弱不堪，大资金、大投资、大建设的模式是否适合像鄂尔多斯这样的城市，还需要深入的观察和探讨。

　　好在鄂尔多斯还小，好在其辐射的“野心”还没有膨胀到面对全世界，好在其城市化的进程还要走相当长的道路，好在鄂尔多斯正在寻找发展的新路径。

　　“鄂尔多斯不会是第二个迪拜，而很可能是第二个深圳。”有媒体做出这样的预测。但也有观察人士认为，鄂尔多斯也可能是第二个北海。 （中国经营报）