土地、空气和水，是人类生存最重要的三大自然资源。土地既是生产资又是生活资料，不仅是农业牧业工业（场所）的必须，而且还是人居住必不可少的窝。土地意味着空间，因此没有人能离开土地。土地是最基础的资源，世界历史上大多数战争，都因土地而起。除战争之外，人类历史上对土地最著名的争夺运动有二： 一个是“羊吃人”的英国圈地运动。在14、15世纪，在农奴制解体过程中，英国新兴的资产阶级和新贵族通过暴力把农民从土地上赶走，强占农民份地及公有地，剥夺农民的土地使用权和所有权，限制或取消原有的共同耕地权和畜牧权，把强占的土地圈占起来，变成私有的大牧场或大农场。这就是英国历史上最著名的“羊吃人”的“圈地运动”。 另一个是中国近乎“人吃人”的圈地运动。土地、住房等涉及普遍民生的基础资源，本是人民安居乐业最基本的必须品，按照一般的伦理道德，直接涉及普遍民生的东西如土地和水，是能垄断，更不能人为制造稀缺谋取暴利的。世界上没有哪个文明国家，会把水、土地等最普遍最基础的民生资源垄断起来的。然而在中国前一阶段的泡沫高增长经济中，房地产业竟然冒人伦之大不韪成为地方最普遍的支柱产业。中国由落后农业社会迈向现代的重要一步，按伦理推理应该是工业化加上市场化，一定不会是其他。然而我们迈出的，恰恰是比计划经济还计划经济的土地绝对垄断加上房地产化。在绝对垄断土地终极意义所有权基础上，通过划土地红线从整体上制造土地稀缺，通过各种理由推行城市化把农民的承包地强行低价征用，通过限制农民住房进入商品交易不仅形成了政府对房地产开发的垄断，同时把人口往城市撵，通过政商垄断合营人为抬高已征收土地使用价格提升房价，通过允许并鼓励银行按揭来泡沫性的放大购买力以及民间痴愚的欲望，通过行政强制、亲情抵押（如公务员亲戚不配合拆迁要处分公务员）、准武装强制拆迁代替与征地者的谈判，直把个房价从地下抬到了天上，成为全世界平均房价最高的国度，所形成的房地产暴利由政府和地产商各得其所。GDP上去了，大批贪官污吏赚足了，而真正的政府除了大吃大喝、留了豪华办公楼外，一屁股两肋巴账，留下了天文数字的债务。大量的农民失去了土地，游离在城市的边缘。大量的房奴出现，一个住房和一张长达十几二十年的按揭月费年费合同，锁住了他们的青春壮年。大量的鬼城在异乎寻常的暴利之后纷纷出现。由房地产拉动的股市泡沫越吹越大。房地产的发展，没有给国民经济带来健康的可持续发展，而是带来了如山的债务、结构的扭曲、人心的冰寒。历史闹剧的背后，是肥了部分既得利益者和房地产商，制造了大批贪官污吏，剥夺了大量农民长期安稳生存的土地条件，生产了一个房奴阶层，制造了社会矛盾。部分人先富起来的同时，是社会风气污染了，伦理道德下沉了，两极分化加剧了。正是因为其中蕴含着一部分人剥夺另一部分人的鲜明色彩，因此有学者把华夏子孙们的圈地运动调侃为 “人吃人”。 以最基本的民生资料制造垄断暴利，是没有道德的。不要拉大旗作虎皮为垄断残酷的房地产辩护，中国房地产业带来的恶劣影响远比好处大得多，多得多。为什么今天的产业结构还这么落后，为什么政府债务如此之大，为什么人心一度冰寒，为什么贪腐这么严重，都与盲目近视地发展房地产业脱不了干系。 这里且暂阁房地产的是非成败不论，中国房地产业已经走到了尽头，没有任何合理的发展空间了。为什么这样说呢？一是以房地产为支柱产业破坏了产业成长的内在机理。按照产业成长的逻辑，中国由落后的农业大国、计划经济向现代化转轨的步伐是：先行工业化、市场化；工业化和市场化带来人口的集中化；人口的集中化推动城市化；城市化带动包括房地产在内的第三产业。然而我们所做的却是能最快最有效地使既得利益得到实现的房地产化。二是房地产吹出的泡沫太大了，高层看到了信贷危机的征兆，再不打压控制，泡沫一破，将会以信贷危机牵动的全盘危机。三是房地产的供求已经呈现供大于求。2014年统计数据显示，到11月末，全国商品房待售面积已经达到近6亿平米，而且环比还在持续攀升。而上海易居房地产形容院监测的35个城市新建商品住宅库存总理，同比增长了近2成。在许多城市，大量的空置房、鬼城已经出现。四是拆迁引发的社会矛盾，已经动摇了社会稳定的底线，大量因拆迁而引起的群体性恶性事件、自杀事件、暴力事件，已经引起了公愤。五是房地产对资金的吸引和占用，使产业结构越来越向地产泡沫倾斜，该培育发展的产业得不到应有的发展。六是实行不动产登记制度，屯集房产作为贪腐资金保存的方式终结，而且大量公职人员所有的住房将会迅速甚至低价销售，对房地产市场形成一定的冲击。七是人们对房地产的认识逐步成熟，理性，头脑发热甘愿做终身房奴的人减少了。总而言之，房地产最辉煌的日子已经终结。连靠房地产发家的许多房地产大亨都坦承这一点：冯仑用地方政府把互联网“小三”扶正、房地产下堂，来比喻当下中国房地产现状；SOHO中国董事长潘石屹慨叹“房地产的日子确实是一天不如一天了，肯定是走下坡路”；万达集团董事长王健林则提醒“不要再抱有房地产再次高潮的幻想”； 恒大地产集团总裁夏海钧认为，“今年（2014）甚至到明年，很多中小房企会面临一个更加困难的境地。” 然而必须看到，尽管中国房地产会有一个由长到降，由盛转衰的显著转折下摔，但中国房地产一定不会在短时期内崩盘。为什么呢？一是中央政府不会明确打压房地产。尽管中央已经看到了房地产不能再发展了，必须控制了，但仍然不能明确打压控制房地产。原因是在中国，中央政府的态度对市场的左右非常大，如果中央政府明确打压房地产，房地产市场会猛然轰倒，房地产业泡沫所蕴含的所有危机会在一夜之间集中暴发，支撑房地产供血的信贷系统就会断裂，信贷危机会突然爆发，引发全面深刻的经济危机。2014年中央经济工作会议为什么对房地产高低不说，只字不提，原因就是说不得，不好说，只有不开口。二是地方土地财政的依赖性不可能在短时期内清除。不少地方政府特别是中西部地区没有什么产业的地方政府，仍然要靠房地产吃饭和维持政府机构基本运转。中央政府尽管不希望地方坚持发展房地产，但地方政府亦要吃饭，中央不可能包过来。因此中央不会明令地方政府杜绝土地财政，对土地财政依赖性大的地方政府，也一定不会主动退出土地财政。在炎黄子孙今天的社会中，政府是唯一不能破产的，是可以不破产的。政府是经济的主导，地方政府的财政收入是发展地方经济首先要考虑的问题，其他所有问题都要服从于这个首要，政府的利益高于一切。土地财政再不合理，只要地方政府除此之外找不到吃的，就会坚持并推行。现在许多地方政府使出浑身解数救市，不是为了繁荣经济，而是政府集团的利益。三是中国大部分经济问题的解决方案，都是以时间换空间，即把矛盾交给时间去化解，房地产的烂账，也会交给时间去消融化解。长期来看，政府经济发展过程犹如不可逆的石雕艺术，任何一届政府都只能接受上一届的作为，只能在前一届雕塑的基础上从事属于自己的创作。作为主导产业的房地产（大部分地方如是）是新一届政府必须要接受的事实，房地产过度发展带来的不良影响的消化是必须接受的。然而大部分地方政府是没有能力解决房地产带来的一系列问题的，因此只能交给时间去消化。犹如地方政府债务一样，每届政府自己能保证自己的财政收支平衡就了不起了，哪有功夫去还前届留下的账。因此，地方债务最终肯定由百姓埋单。房地产留下的烂账也一定会通过时间，转移、化解到百姓头上。 总而言之，中国房地产已经走到了尽头。近期一定会大摔一个跟斗，这个跟斗意味着房地产走到尽头出现了无可逆转的衰退，房地产将发生由盛到衰的质变。这个大摔一定会使长期得到房地产滋润的银行和政府都会感到疼痛钻心。然而大摔过后不可能短时期内连摔猛摔到底，而是近乎线性的下降，直到回归市场的本位。因为在中国目前的产业结构中，房地产业在GDP和地方财政中的贡献率还是相当高的，不可能短期内大切除，更不可能一刀切除，而且在中西部城市、三四线城市、市场经济不发达市场很难提供税源税收的地方，地方财政对房地产的依赖短时期不会消除。 用大白话讲，中国房地产必定从现在开始物极必反由阳转阴摔一个大跟斗，然后走下坡路，但不会下得太急。（李从国 经济学博士） | 
发表于 2015-1-28 14:32:54
