阜城开发商晒建房成本称目前住房售价已见底

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    随着市场的逐渐回暖，以及楼盘大力推出的购房优惠，参与看房的客户越来越多，多数购房者处于观望的十字路口，买房或者不买房这是个问题。

    记者走访阜城众多楼盘发现，多家楼盘先后打出超低首付等优惠措施，以促进刚需购房者出手。分析人士指出，部分低价盘、刚需盘基本已经降无可降，自住型购房者可适时出手。

看历年数据

阜城房价依然坚挺

    国家调控威力显效，全国各大房企面临新一轮市场洗牌，阜阳房地产市场也难以独善其身。阜阳市房产局发布的《2011年阜阳市房地产市场监测报告》对我市房地产市场基本情况进行了描述。

    市房产局认为：2011年是房地产调控政策集中发力的一年，在以“双限”为主要特色的政策影响下，2011年下半年开始成交量下滑，观望情绪加剧成为市场主旋律。从我市一年来楼市的发展来看，其主要特点是：土地市场略显冷清，开发指标增长迅速，建设规模快速增长，销售市场出现下滑，住房销售均价增幅放缓。

    记者纵览阜阳城区2011年商品房销售备案情况，发现2011年四个季度商品住宅销售均价分别为4581、4814、5073、4966元每平方米。

    显然，备案数据支持了市房产局上述论断，虽然我市销售市场出现下滑，但住房销售均价仍在增长。

    进入今年以来，我市房地产市场风云变幻。根据最新的《2012年1季度房地产市场监测报告》，阜阳（包括五县）商品住宅销售均价为3745元每平方米，而去年同期为3315元每平方米，涨幅高达12.9%。在今年3月份，阜阳城区商品房平均销售均价环比上涨3%，其中住宅环比增长0.7%。上述数据明确显示，阜阳楼房售价并未像“北上广”那样大幅降低。记者走访市场时也发现，总体而言，阜城房价整体格局未变，个别楼盘备案价格甚至出现小幅上扬。

    连日来，记者先后请正基首府销售经理董大鹏、丽丰集团营销总监王清杰、七度地产红堡城项目企划营销部经理邓志峰、御景城销售部经理苏春生、富安·森活印象营销部经理童延生等，就此分析，各位房地产界人士观点惊人一致：目前虽在国家调控政策下，出现短期的成交低迷，但以“刚需”为主体的阜阳楼市，从长远来看，市场仍充满活力，价格下行空间不大。

    当然，作为房地产开发企业负责人，他们的观点不足以让市民全然信服。但从市房产局权威发布的阜阳市房地产市场监测报告来看，阜城房价确实仍然坚挺。

看房价成本

房价下行的空间已不大

    房地产商作为商人，肯定不会亏本卖房，而作为普通市民，肯定想以最低价购买房屋，那么阜城房地产商的价格底线，或者说房屋的成本价在哪里？

    通过连日走访开发商，再综合市房产局数据，让我们一起对此进行估算。

    阜城某楼盘销售部负责人告诉记者，房地产开发成本主要由土地成本、建筑安装成本（以下简称建安）、税费成本三部分构成，三部分各占约三分之一的比重。

    据房地产商透露，阜城目前高层建安成本平均水平在1800-2000元/平方米左右，好地块的土地成本一般在1500元/平方米左右，综合税金约在700-1000元/平方米左右，加上前期各种规费，以及高企的融资成本，读者不难计算出阜城房地产开发商项目住宅成本。

    记者采访时，不同开发商给出的答案并不相同，根据拿地价格、建安成本、融资成本的不同，众多开发商给出的价格在4300元至4800每平方米之间。

    围绕房地产开发成本，记者算了一笔账。以日前成交的城南新区某地块为例，成交价为282万元/亩 （不包括4%的契税），折合楼面地价约1700元/平方米，单位建安成本约1800元（不包括基础设施）、管理费用60元/平方米、营销费用170元/平方米、税金700元/平方米，再有融资成本等……每平方米成本接近4500元。

    为验证开发商的数据，记者专门采访了一位从事建材经营的人士。据该人士介绍，他从2006年起便与阜城多家房地产开发企业建立了业务联系，十分熟悉开发企业的运作方式。

    “2009年前后阜城开发商的开发成本在每平方米3500元左右。这两年由于建材价格、人工成本等都在往上涨，开发成本必然上涨。”该人士说道。

    当然，一些楼盘是以前拿的土地，土地成本较低。有开发商说，“如果是2010年刚出让的土地，今年项目刚开盘上市，价格大跌的可能性较小，因为土地增值额度十分有限。若是2008年拍得的地块，现在降价的可能性则大些，巨大的土地增值可给予开发商足够的利润与降价空间。”

    “为了促进销售，我们现在是以价换量。”众多开发商一致认为，目前一些楼盘已到了底价销售阶段。正基首府销售经理董大鹏说：“房价下行的空间非常小了，正基首府已经到了降无可降的地步。”

看供求关系

刚需强劲，投资客日渐稀少

    目前到底谁在购房？

    正基首府销售经理董大鹏给出的答案是：“就正基首府来看，99%以上都是刚需。”

    七度地产红堡城项目企划营销部经理邓志峰说：“投资客基本没有了，现在主推小户型，基本都是刚需。”

    富安·森活印象营销部经理童延生则表示：“我们现在推出3799元每平方米的底价，就是为了吸引刚需。”
……

    众多开发商答案一致，从投资的角度来说，位于二环以外的商业住宅难以像前两年那样获得暴利，但作为刚性需求者，目前出手绝不会后悔。

    “供求关系在这呢。只要了解市情的人都知道，目前还处在供不应求的阶段。”据业内人士介绍，这一轮调控，国家把供需关系作为重点。限购、限贷、上调利率等手段，直接将一部分购房者挤在需求之外。以阜阳为例，随着城市化进程的加快，大量农民工和刚毕业大学生跨入“刚需”一族，虽然眼下他们因资金等问题不会出手买房，但他们至少怀揣购房梦。一旦手中有积蓄，条件成熟，他们的需求必然会释放，跨入“有房一族”的行列。

    除此之外，随着社会经济的发展，一些人的生活水品不断得到改善，他们必将由“有房族”跨入“优房族”，改善性需求将持续增长。而与之相矛盾的是，这一轮的调控中，各地土地成交趋缓，两年后市场上房源供应量可能缩减，这是全国的大背景。

    按照《阜阳市城市总体规划》的要求，到2020年市域城镇化水平达到50％，城市人口规模140万人。市区人口的剧增，将带来庞大的购房需求和租赁需求，而目前阜城的存量房源却不足3000套。由此可见，目前阜城发展正值青壮年期，城市化进程的加快需要大量的商品房作为支撑。

    专业人士认为，房价的涨与跌只是调控的副产品，其根本目的是协调供需之间的矛盾，让二者尽量达到平衡点。在目前实际情况下，住宅总量依然处于相对短缺的状态，很多人依然没有房住。七度地产红堡城项目企划营销部经理邓志峰说：“这些需求，会在十到二十年内慢慢释放。”

    众多开发商一致认为，短期内阜城房地产市场价格有震荡，但大起大落的局面恐难出现，因为阜城房地产市场的需求格局未变，“此次调控对阜城最大的影响在于规范市场，开发商若再想获取暴利将变得很难。另外，房地产投资在短期内也会放缓，但市场回归理性后，会再度活跃起来。”（阜阳网）


来源：阜阳新闻网