二三线楼市8月底限购，部分城市已现恐慌性购房

北京路

　　“金九银十”是房地产市场最旺盛的销售季，9-11月三个月时间，在很多城市的销售量接近全年的一半。然而有专业机构分析，政府将在8月底前，对二三线城市房地产市场实施“限购”，以压制可能出现的楼市“金九银十”市场反弹。
　　据北京中原透露，按住建部的要求，8月20日之前，各省住建厅需要将所辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交住建部，是否采取必要措施限购，也将包含在这份报告内。

　　江苏省住建厅相关负责人证实，7月底，住建部已向各省、市、自治区房地产主管部门下发通知，要求各地对照“五条标准”先行自查，并据此拟定需要纳入限购范围的二三线城市名单。其“五条标准”是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

　　针对“限购”问题，中原地产最近对全国15个省的50个尚未“限购”的二三线城市做了一份调研。调研反映出，由于50个未“限购”二三线城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。

　　但引人注意的是，在被调研的50个城市中，无一城市的住宅价格出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平，持平的13个城市分别分布在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省这7个省。

　　受周边核心城市出台“限购”政策的影响，部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或自住需求。举例来说，由于福建省的厦门出台了“限购”政策，部分投资需求转而投向泉州市；由于北京出台了“限购”政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。

　　另一个值得注意的问题是，部分未限购城市投资比重过高。50个未“限购”城市中有18个城市的本地人房产投资比重超过20%，投资比重为10%-20%之间的城市为14个，剩余18个城市本地人投资比重小于10%。投资比重超过20%的18个城市均为经济发达省份的二三线城市，包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓；山东省的潍坊、威海、烟台、淄博；浙江省的象山、嘉兴；辽宁省的盘锦、丹东、营口、普兰店等城市。50个未“限购”城市中有14个城市的外地人购房比重超过20%，外地人购房比重占10%-20%之间的城市为12个，剩余24个城市的外地人购房比重小于10%。

　　目前人们普遍认为，限购政策的出台已是“板上钉钉”，但二三线城市楼市的限购政策迟迟未见落地，社会上已经议论纷纷，显然二三线城市的限购政策将直接反映出地方利益与监管层博弈的最终结果。业内人士分析，如果调控政策维持现状，很可能出现限购城市受到未限购爆发上涨的影响也出现反弹。限购政策扩大的消息发出后，最近很多城市已经出现恐慌性购房。鉴于中国二三线城市房地产市场在发展中存在较大差异性，“限购”政策不应“一刀切”，但对于纯粹外地投资需求占比较高的城市则应尽快拿出“限购”政策。

    专家判断：八九月迎来拐点 下半年楼价震荡下行

    全国房价还没有出现实质性下降。比如易居中国8月报告显示，1~7月，全国商品房成交均价同比上涨11.0%，较去年7.5%的全年涨幅明显上升，较1~6月上升1.1个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨10.3%，较1~6月上升1.2个百分点，住宅成交均价继续回升。

　　而广州刚刚发布的7月房价报告显示，2011年7月，全市10区新建商品住宅网上签约均价13218元/平方米，同比上升17.8%，环比上升2.3%。

　　“均价受到结构性影响，看房价走势，更具参考价值是70个大中城市房价指数。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为。北大公共经济研究中心研究员韩世同认为，目前阶段环比数据的情况或许更有价值。

　　数据显示，全国70个大中城市6月份房价综合涨幅仅为0.16%，而今年1月份涨幅是0.8%。或许八月、九月就会迎来转为负增长这样一个拐点。

　　“今年楼市拐点应该在8月或者9月出现，第三季度出现拐点应该基本上是没有问题的，但整个一线城市应该说现在还没有迎来拐点。”杨红旭表示。

　　降价理由

　　理由一：市场房源供应量大增

　　首先是供应量大增。据经纬行统计，广州今年下半年十区两市预计新增供应约5.5万套，折合面积约599万平方米。下半年中心六区缺货的局面也有望缓解，预计有1.4万套。而截至上周末，国内11大重点城市的住宅存量已攀升至63.4万套，环比上涨0.9%。

　　理由二：开发商资金链绷紧

　　开发商资金链越绷越紧。万科、中海、保利等大型房企7月环比业绩已出现下滑。全经联地产研究员何良栩判断，未来随着信贷政策的偏紧，房地产企业可能继续去杠杆化，下阶段必然形成“跑货”主旋律。

    限购或一轮紧似一轮 楼市调控着眼长期长效

　  二、三线城市限购必推无疑，且将从严，房地产调控毫无放松迹象。

　　本报记者16日获悉，住建部日前已下发文件督促地方政府，预计距离新一轮“限购令”落地已为期不远。

　　据权威专家向记者透露，全国房价，特别是二、三线城市房价仍在不断上涨，因此限购措施不但不会取消，而且可能至少延期至明年。

　　“5选2”从严可操作性强

　　记者获悉，近日住建部下发文件，进一步落实房地产调控政策，要求各省在8月20日之前将所辖各城市的上半年房地产市场调控工作情况上报。文件中，住建部给出了新增限购城市名单的5条建议标准，并建议凡符合其中2条者就纳入限购范围。

　　记者仔细梳理发现，5大标准在指明限购方向的同时，均具备很强的操作性。

　　以第一条标准为例，即：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市。记者发现，符合该标准的二、三线城市至少达到10个。

　　根据国家统计局发布的6月份数据，没有限购的二、三线城市房价存在上涨过快的趋势，新建住房价格指数环比/同比涨幅百分比(下同)均较高。其中，石家庄 (0.2/7.6)、长沙(0.4/8.2)、乌鲁木齐(0.4/9.2)、丹东(0.1/7.6)、洛阳(0.2/8.1)、牡丹江(0.1/7.4)、兰州(0.2/8.2)、昆明(0.2/6.7)、南昌(0.2/8.2)、沈阳(0.4/6.4)、西宁(0.1/7.2)和秦皇岛(0.1/7.7)等地涨幅最为明显。

　　尤其值得注意的是，本周四，国家统计局将发布7月份70个大中城市房价数据，涨幅若再名列前位，相关城市或不得不“被迫”出台限购政策。

　　再看第三条标准，即：防止开发商将“限购令”变为“促销令”，借机推盘并推高房价。业内普遍认为该标准剑指畸形“高成交量”。

　　“从北京等率先限购的城市来看，在限购令传出之前，开发商往往会借机推盘并推高房价，而住建部此时出台上述限购标准，针对性非常强。” 一位业内人士说。

　　再拿第四条标准来说，即：位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市。业内人士认为，这几乎是为北京、上海等一线城市周边，房价上涨过快的城市量身定做的标准。

　　“不仅针对性强，而且跳出了所谓的二、三线城市范畴，可以说变相扩大了限购范围。”该人士指出。

　　限购或延续力度不放松

　　而针对此前传出的限购措施可能取消的消息，住建部政策研究中心副主任王珏林向本报记者表示，就目前的楼市情况来看，房价，特别是二、三线城市房价仍在不断上涨，因此限购措施不但不会取消，而且可能至少延续至明年。

　　来自中国不动产研究中心的一份最新报告显示，没有实行限购的二、三线城市，已取代京沪深穗成为领涨主力，并由此得出：房地产市场调控力度年内不会放松。

　　对此，住建部在上述文件也明确要求：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策；限购范围仅限于城市局部区域、部分房屋类型等的要尽快调整，从严执行。对辖区内房价上涨过快、未采取住房限购措施城市，要督促指导其按照国务院要求采取必要的限购措施。

　　事实上，也正是基于上述考虑，文件专门列出了新增限购城市名单的建议标准。

　　“从目前的调控形势来看，今年年底到期的限购政策还会延续，延到明年在意料之中。”王珏林向记者表示，即便在严厉的限购政策之下，房价照涨不误，一旦放松限购后果可想而知，因此必须坚持。

　　早在今年3月份，王珏林就曾向记者表示，“限购令”两年内不会放松。而且，“如果房价再度出现过快上涨，不排除有‘限购扩大范围’和‘限价’等更严厉的储备政策出台。”

　　总而言之，“虽然调控政策接踵而至，但是房地产调控任务依然艰巨，调控的长期性已可以预见。”