银行收紧个贷 开发商销售回款压力隐现

北站

　　“公司现在缺钱啊。”一位中等规模的房企负责人向《第一财经日报》记者发着牢骚，“去年房子是卖得不错，可银行个人抵押贷款一直批不下来，我们实际上还是拿不到钱啊。”

    一家股份制银行个贷负责人向记者透露，今年银行放贷业务控制力度前所未有。“按照往年惯例，通常前一年年底贷款收得比较紧，然后在新一年一二月份放量。但在今年的话，估计至少到第二季度都不会太过放松。”

    记者获取的一份机构统计数据表明，在今年2月，多个楼盘定金逾期数据高企的现象仍然存在。如位于松江新城板块的名仕豪庭，当月定金逾期122套；闵行区的莲花河畔家园，2月份定金逾期次数39次；长宁区的兆丰嘉园则在期内出现37次定金逾期数，同一板块中的长宁八八中心也“不甘落后”，以36套的定金逾期数据紧随其后。

    中国房产信息集团发布的一份分析报告指出，造成上海楼盘出现定金逾期集中现象的直接原因，来自于银行贷款的收紧。分析师薛建雄表示，在银行贷款额度日趋紧俏的情况下，虽然1月份的新增信贷规模突破万亿元大关，但被去年年末的贷款需求、年初企业贷款以及各项因素所消化，造成不少购房者在原本应该是投放量充足的年初，却遭遇购房贷款难批的困境。

    以上述人士所在的股份制银行为例，目前执行放贷业务时的“执行准则”是，如果两笔业务利率相同，优先考虑经营性贷款；如果是住房贷款，二套房的“高利率”业务先于首套房优惠利率业务下发。“在目前存贷比那么高的情况下，利润高低与否是衡量业务操作的主要考虑因素。”更为重要的是，出于市场风险因素监控的考虑，容易涉及买卖纠纷的二手房交易贷款，则会较新房贷款优先考虑。

    如此一来，开发商销售回款形势已隐现危机。以刚刚发布了2010年年报的保利地产为例，截至2010年12月31日，该集团在期内的净利润表现为49.2亿元，但存货有约1099亿元的消化压力，经营活动现金量净额则为-223.70亿元，显示其现金流压力不小。

    被开发商们屡屡提及的合同销售收入，是否能够及时回笼得到相应数额的现金流，已是关键因素。但在保利地产刚刚发布的一份《关于2010年度募集资金存放与实际使用情况的专项报告》中，截至2010年底，各个募集资金所投项目的累计签约金额为237.9亿元，但各个项目的截止日累计实现效益合计仅为10.82亿元。保利地产方面称，究其原因，由于房地产项目开发周期较长，因此截至2010年12月31日，公司只反映了募投项目已确认的部分收入和利润。

    “不少上市房企会把合同销售收入率先公布出来，但在最后会计报表的数据体现中通常是有差异的。”第一上海证券有限公司市场策略员叶尚志认为，对于内地房企来说，作为主要融资渠道的银行贷款被收紧之后，主要资金来源将依赖于销售回款。根据之前的情况看，公布的合同销售收入与实际收入数据之间会出现“落差”。

    “在当前的宏观调控政策影响之下，内地房企尤其需要注意来自于销售市场的资金情况。”叶尚志称。上海佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，2011年2月，上海市商品住宅成交面积仅为17.8万平方米，与1月份相比环比跌幅高达83%，创下自2006年以来上海商品住宅月成交量的最低纪录。而在广州，阳光家缘实时网签统计表明，2月1日~28日，广州市(十区二县)网签成交4200套，比上月的8867套大幅减少52.63%。