王石：万科会分配15%到20%投资国外

阜阳快讯

　　财经网，“国内房地产虽然泡沫明显，但未必会破，现在要小心的是近期会不会再有货币政策刺激”，1月30日，王石在伦敦商学院（LBS）举行的主题为“亚洲2025：下个十年的亚洲可持续动力”的论坛上接受采访时表示，万科会分配15%到20%的国外投资，来平衡国内市场风险。除了建筑相关的领域，王石表示万科也在关注机器人产业，他认为随着老龄化社会的到来，机器人进入社区服务的速度会比大家想象得要快得多。

国内房地产市场泡沫未必会破 现在要小心的是货币刺激政策　　记者：您这几年主要时间都在国外，从您的角度是如何看待2014年国内房地产市场走弱现象的？

　　王石：虽然现在我是作为一个访问学者，公司的事情我也一直在关心的，不但是关心，而且在考虑怎么处理。应该是从两点来看，首先中国整体现在面临一个转型，非常巨大的转型，而且是一个真正的转型。不管你愿意不愿意，主动还是被动，从2015年开始了。2014年的经济增长速度是这些年来最慢的，其实这只是个开始。国家不调整会出问题，公司不调整也会出问题。对企业家来说，不调整的话会面临很大的挑战和困惑。简单来说，我们的地球只有一个，现在的消费方式是承受不了的，中国应该从被动到主动去适应，这次APEC会上的中美联合声明，对中国碳排放峰值定位在2030年，这是很大的挑战。按过去来讲，国际NGO组织一般的预计，中国的峰值要到2050年，最乐观的要到2040年，所以这次的中美联合公报里提前到2030年，这个挑战太大了。
　　第二点从从房地产市场来讲，很简单，而且很明显是有泡沫的。但是，是不是泡沫会破，就未必了。因为中国经济还在增长，现在刚刚放缓，现在还在城镇化的过程当中，这个处理好的话，还是有机会的。如果今天再有任何一个刺激政策，比如最近又要有货币刺激政策的话，就比较担心了。通缩你硬要把他刺激成通胀。现在国际趋势来讲，都在通缩，都发钱，这样来看就要小心了。从走势来看不要太悲观，但是一定要慎重的面对未来，现在仅仅是个开始。

　　要从盖了卖转为盖了租
　　对万科来讲，就是两个转型，一个是从生产型向技术型，从产品型向服务型。所以为什么我们选择到海外投资，目的非常清楚，首先成熟市场的服务业占很大比重，中国市场更多是盖了卖，成熟的房地产市场应该是盖了租，这二者提供的服务是完全不同的。所以我们选择北美市场和欧洲市场， 欧洲市场主要是英国，我们的目的更多是学习，学习成熟市场是怎么做的，怎么建立这个体系，融资体系，服务体系，环保的运用。英国非常挑战的提出，2016年新建筑不是碳减排减少多少，是新建筑要实现碳平衡，这在我看来太不可想象了。你说建一栋建两栋标志性的建筑，那是可行的，万科的标志性建筑不但是碳平衡，我们还达到了负的碳排放，我们用的新能源比例很大，像太阳能，发电用电用不完，我们还可以往外输出，当然量是有限的，但这是个标志，你说要求所有新建筑都要达到这个，太具有挑战性了。但是这不恰好就是中国要学习的么？这就是为什么万科和英国最具知名度的关于研究绿色建筑、环保的BRE企业研究所建立了长期战略合作伙伴关系，推动中国的碳减排节奏。

　　逐渐将15%到20%业务转向国外来平衡风险
　　记者：很多房企的海外投资是有对冲国内市场走低的考虑，但对于海外市场的风险您是怎么评估的？

　　王石：这要从我们做海外市场的目的来说。首先我们出来一个很重要的目的是学习，不会为了高回报去承担一个很高的风险。现在像西班牙，希腊，有很多很便宜的资产，如果我选择去抄底，那风险肯定非常大，但反弹的时候可能会两倍三倍的赚钱。所以这主要是一个策略的选择；第二个目的是平衡风险，现在最大的问题其实在国内二三线城市，因为现在资源都集中在大城市，所以现在二三线、三四线城市问题非常大，所以我们的策略更集中在东南沿海城市，这样风险相对小一点。另外就是要分配15%到20%到国外去投资，来平衡国内的风险，当然这个过程需要时间。再有万科在国外主要是关注成熟的市场。成熟的市场是不可能赚大钱的，但相对的风险也不会很大。我们选择成熟的市场，选择成熟的合作伙伴，这样的项目可能不会赚大钱，但是也不会有很大风险。第三个目的是我们的客户，我们的客户预计是六千万到八千万，其中有一千万买万科的房子，五千万到七千万是万科提供物业服务的，我们要建一个国际的网络来服务我们的客户。

　　记者：在海外投资的过程里，可能要面对更高的人力成本，包括政策和法律上的差异，您是怎么解决这些问题的？

　　王石：我们和国外行业的合作已经有二十七八年了，和外国公司合作有两个体会，尤其和美国公司，对法律的强调，在签合同之前对律师费用的投入，时间精力的投入，是非你所想象的。比如我们和一家美国公司叫富兰克林，是一家搞铸币的公司，总部在费城，我们光谈合作协议就谈了一年，最后的合同有一本书，其中还包括我们合作结束的时候怎么办，我当时接受不了，咱们还没结婚呢你就让我签离婚条款，觉得他不信任我。还没合作就和你说各种限制，我们很抗拒，他们就请我们自己来聘请美国的律师事务所的律师，来和他们的律师沟通，就是这样磨合过来的。就是讲法律，讲法律条款，按照我们协商的事情。而不是谈个大概，以后有什么再解决。这是和美国公司打交道的经验。第二个我们和国外大公司的合作，比如和新加坡的GICRE，我们合作了15年，项目投了三十多亿，合资公司就是五十对五十，但整个操作团队是万科，整个项目的操作，只要不超过十亿人民币，董事会都不用开，万科来决策和操作，董事会备案，这个模式这么多年一直非常成功。所以国外公司一个重视法律文本，第二，只要合作的互相信任了，就完全是一种信任的关系。但你像中国的合资公司，你派董事长我派总经理，你派什么我派什么，你监督什么我监督什么，互相制约互相不信任。所以万科的和国外公司合作的原则来讲，第一，法律合同一定要签的清清楚楚，第二，最重要的不是选择项目，而是选择合作伙伴。一旦选择了合作伙伴，就给与他完全的信任。

　　所以虽然我们在国外投资时间还不长，但是我们在美国的项目非常成功，因为有这两个原则，什么事都变得很简单。我们现在在伦敦还没有落实真正的项目，也是因为我们还在找理想的合作伙伴。

　　记者：2014年国内企业在海外一些大手笔的收购主要集中在商业地产，写字楼这些，万科在海外的布局有没有偏好？

　　王石：我们在国外的主要业务还是住宅地产，也会有一些商业地产，但是以住宅为主。