传老房贷7折利率将被取消，牵动万千房奴敏感神经

北方寒风

　　近期，关于存量房贷7折利率即将取消的消息甚嚣尘上，牵动了不少房奴的神经。现在回过头去看看，当时的7折利率还真是捡了个大便宜，可要是这个大便宜说没了就没了，这可真是令人揪心。不过，7折利率是否取消到底该由谁说了算？银行要是单方面提高利率的话，又能否过了
　　法律这一关？连日来，本报对这一事件展开了调查。
　　7折利率银行亏本

　　目前尚无法证实“存量房贷7折利率即将取消”这一消息的源头，不少人推测极有可能是银行方面对市场的试探。不过不管怎么说，这一消息说出了银行心声，这倒是假不了。

　　做一桩亏本买卖，只要是生意人谁都不愿意这么做，银行也是如此，这样的心理无可厚非。说到存量房贷7折利率，有银行人士说如今这已成了不折不扣的亏本买卖。为什么这么说呢？原来，经过多轮加息之后，7折贷款利率已经低于同期的存款利率。
　　目前5年期的存款基准利率已经达到5.5%，而5年以上贷款基准利率为7.05%，打7折后的房贷利率仅为4.935%，年利率相差0.565%。也就是说，银行每放出1万元的房贷，可能就得每年倒贴56.5元。
　　银行的盈利模式无非就是赚取存款和贷款之间的差价，如今差价已是倒挂，多贷一天就多亏一天。这或许是银行欲取消存量房贷7折利率的真正原因，从情理上说也还令人接受，毕竟银行是企业，不是慈善机构。
　　金融危机时代产物
　　不过，当年银行主动给购房者利率打折的时候，压根就没想到有这么一天，这些房贷会成为亏本业务。
　　2008年下半年，全球金融危机爆发，“救市”成了主基调。中国人民银行当时决定，自2008年10月27日起，金融机构对居民首次购买自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。也就是从那时起，商业银行陆续将存量房贷利率调整为基准利率的7折。为了争抢房贷这块香饽饽，有的银行甚至第二套和多套住房贷款也执行7折优惠政策。而对于当时已经办理过房贷的老客户，有的银行也主动提出给予打折优惠。
　　2010年10月，随着经济形势发生深刻变化，银行7折房贷利率寿终正寝，但当时首套房贷利率仍可享受8.5折优惠。今年以来，银根进一步缩紧，房贷利率优惠全部取消，不过这都是针对新房贷客户，之前的老房贷利率则尚未调整。目前各家银行大多执行的标准为：首套房贷上调10%，二套房贷上调20%。
　　银行尚未接到通知
　　“目前我们尚未接到通知。在接到新的通知之前，我们按过去的规定办。”记者致电工商、建设、浦东等多家银行咨询，都声称未接到相关通知，暂时还不会对存量房贷7折利率进行调整。
　　不过根据上海当地媒体的报道，上海已有一位客户迟先生被取消了7折房贷利率。原来，2008年迟先生已经是一位老客户，当时是银行主动提出给他享受7折利率，于是就重新签订了一份合同。不过当时还签订了一份补充协议，协议有效期为2年。因此协议到期之后，银行就将利率调到了1.1倍。
　　大多数享受7折利率优惠的客户，跟迟先生的这种情况还是有区别的。迟先生与银行之前签有协议，银行按照协议调高利率，这还只是个案。取消当时新客户的利率优惠，目前还没有一家银行已经采取这样的行动。
　　房贷合同受法律保护
　　记者了解到，当年的7折利率房贷合同中，绝大多数并未明确约定享受优惠的时间。
　　“这两天我拿出贷款合同仔细看了看，关于利率是这么约定的，央行基准利率基础下浮30%，如果变更，需要双方协商，协商期间仍然按照原合同执行。”王先生是工行的客户，2009年3月办理了房贷。至于优惠何时到期，合同并未约定，当时也没有签订补充协议。
　　“如果合同没有约定优惠期限，那就视同贷款到期终止。”浙江六和律师事务所郎立新律师认为，只要贷款合同未约定优惠期限，也没有其他补充协议的话，银行就不能单方面提高利率，否则就是违约。
　　“银行和借贷人签订了贷款合同，双方建立了民事关系，法律地位上是完全平等的。”郎立新律师表示，如果贷款合同没有特别约定，银行未征得借贷人同意擅自提高利率，就要承担相应的违约责任，法院对银行的这种行为也是不予支持的。
　　不过由于各家银行的贷款合同文本不一，而且银行也会提出各种各样的“不可抗力”因素，具体问题需要具体分析。
　　链接：郎立新律师解答
　　银行能否因亏损的理由
　　提出取消7折利率
　　正如前文所述，当前利率下，银行7折利率确实低于同期存款利息，这种倒挂现象必然会导致一大批客户宁可将钱存银行吃利息也不愿意提早还贷。不过从法律关系上而言，银行是否亏损与借款人无关，借款人不会因为银行亏损了，而有义务将7折利率提高。况且，这种亏损只是暂时现象。
　　银行提出亏损说，可能会博取一部分人的同情。但是以此为由单方面提高利率，这显然是违约行为。这好比是一家企业跟人家签了订单，定好了产品售价，结果因为成本涨价导致售价反而低于成本价。这时候厂家可以单方面重新定价吗？重新定价可以，要把之前的合同履行完毕再说，或者找买家商量，是否同意重新定价得由买家说了算。银行可以找借贷人商量是否提前还贷，但借贷人没义务提早还贷。
　　贷款合同上附有特别声明
　　银行是否有权取消贷款优惠
　　一些贷款合同的末尾可能会有一些特别说明：如有政策变动、客户未按时还款或提供虚假贷款信息等情况，银行有权取消其贷款优惠。
　　如果有这样的条款，银行就有可能以借款人还款逾期为由，取消7折利率优惠。由于各种原因，事实上确实有不少客户出现逾期现象。如果是这样，借款人相对而言就比较被动。但即便如此，银行也不能单方面调整利率。因为这样的一些特别说明，显然是有意规避了银行的责任和义务，是一种较为典型的格式条款。
　　如果银行以此为由调高利率，借款人可以提出上诉，认为这是一种格式条款。不过起诉的胜算几何，这个比较难说。
　　相关部门出台“新政”
　　银行能否据此取消利率优惠
　　银行给客户7折利率优惠，是根据当时中国人民银行的规定。那么，中国人民银行也完全可以出台新规定，取消存量房贷7折利率优惠。这时候银行或许可以找到依据，中国人民银行是其主管部门，它出台的政策要严格执行。
　　银行的这一理由，依然是不合法的。中国人民银行出台这一新规定的可能性有多大姑且不论，即便出台了这样的新规定，银行据此取消利率优惠的做法也是行不通的。因为银行跟借款人签订了合同在先，中国人民银行出新规在后。中国人民银行的新规只对银行之后的行为产生作用，事实上新客户的7折利率优惠政策早已全面取消。要是中国人民银行要求存量房贷7折利率优惠取消，这种行为本身就是不合法的，银行据此执行那就是更加错上加错了。
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