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[阜阳楼市] 阜城开发商晒建房成本称目前住房售价已见底

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发表于 2012-5-7 16:52:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
    随着市场的逐渐回暖,以及楼盘大力推出的购房优惠,参与看房的客户越来越多,多数购房者处于观望的十字路口,买房或者不买房这是个问题。

    记者走访阜城众多楼盘发现,多家楼盘先后打出超低首付等优惠措施,以促进刚需购房者出手。分析人士指出,部分低价盘、刚需盘基本已经降无可降,自住型购房者可适时出手。

看历年数据

阜城房价依然坚挺


    国家调控威力显效,全国各大房企面临新一轮市场洗牌,阜阳房地产市场也难以独善其身。阜阳市房产局发布的《2011年阜阳市房地产市场监测报告》对我市房地产市场基本情况进行了描述。

    市房产局认为:2011年是房地产调控政策集中发力的一年,在以“双限”为主要特色的政策影响下,2011年下半年开始成交量下滑,观望情绪加剧成为市场主旋律。从我市一年来楼市的发展来看,其主要特点是:土地市场略显冷清,开发指标增长迅速,建设规模快速增长,销售市场出现下滑,住房销售均价增幅放缓。

    记者纵览阜阳城区2011年商品房销售备案情况,发现2011年四个季度商品住宅销售均价分别为4581、4814、5073、4966元每平方米。

    显然,备案数据支持了市房产局上述论断,虽然我市销售市场出现下滑,但住房销售均价仍在增长。

    进入今年以来,我市房地产市场风云变幻。根据最新的《2012年1季度房地产市场监测报告》,阜阳(包括五县)商品住宅销售均价为3745元每平方米,而去年同期为3315元每平方米,涨幅高达12.9%。在今年3月份,阜阳城区商品房平均销售均价环比上涨3%,其中住宅环比增长0.7%。上述数据明确显示,阜阳楼房售价并未像“北上广”那样大幅降低。记者走访市场时也发现,总体而言,阜城房价整体格局未变,个别楼盘备案价格甚至出现小幅上扬。

    连日来,记者先后请正基首府销售经理董大鹏、丽丰集团营销总监王清杰、七度地产红堡城项目企划营销部经理邓志峰、御景城销售部经理苏春生、富安·森活印象营销部经理童延生等,就此分析,各位房地产界人士观点惊人一致:目前虽在国家调控政策下,出现短期的成交低迷,但以“刚需”为主体的阜阳楼市,从长远来看,市场仍充满活力,价格下行空间不大。

    当然,作为房地产开发企业负责人,他们的观点不足以让市民全然信服。但从市房产局权威发布的阜阳市房地产市场监测报告来看,阜城房价确实仍然坚挺。

看房价成本

房价下行的空间已不大


    房地产商作为商人,肯定不会亏本卖房,而作为普通市民,肯定想以最低价购买房屋,那么阜城房地产商的价格底线,或者说房屋的成本价在哪里?

    通过连日走访开发商,再综合市房产局数据,让我们一起对此进行估算。

    阜城某楼盘销售部负责人告诉记者,房地产开发成本主要由土地成本、建筑安装成本(以下简称建安)、税费成本三部分构成,三部分各占约三分之一的比重。

    据房地产商透露,阜城目前高层建安成本平均水平在1800-2000元/平方米左右,好地块的土地成本一般在1500元/平方米左右,综合税金约在700-1000元/平方米左右,加上前期各种规费,以及高企的融资成本,读者不难计算出阜城房地产开发商项目住宅成本。

    记者采访时,不同开发商给出的答案并不相同,根据拿地价格、建安成本、融资成本的不同,众多开发商给出的价格在4300元至4800每平方米之间。

    围绕房地产开发成本,记者算了一笔账。以日前成交的城南新区某地块为例,成交价为282万元/亩 (不包括4%的契税),折合楼面地价约1700元/平方米,单位建安成本约1800元(不包括基础设施)、管理费用60元/平方米、营销费用170元/平方米、税金700元/平方米,再有融资成本等……每平方米成本接近4500元。

    为验证开发商的数据,记者专门采访了一位从事建材经营的人士。据该人士介绍,他从2006年起便与阜城多家房地产开发企业建立了业务联系,十分熟悉开发企业的运作方式。

    “2009年前后阜城开发商的开发成本在每平方米3500元左右。这两年由于建材价格、人工成本等都在往上涨,开发成本必然上涨。”该人士说道。

    当然,一些楼盘是以前拿的土地,土地成本较低。有开发商说,“如果是2010年刚出让的土地,今年项目刚开盘上市,价格大跌的可能性较小,因为土地增值额度十分有限。若是2008年拍得的地块,现在降价的可能性则大些,巨大的土地增值可给予开发商足够的利润与降价空间。”

    “为了促进销售,我们现在是以价换量。”众多开发商一致认为,目前一些楼盘已到了底价销售阶段。正基首府销售经理董大鹏说:“房价下行的空间非常小了,正基首府已经到了降无可降的地步。”

看供求关系

刚需强劲,投资客日渐稀少


    目前到底谁在购房?

    正基首府销售经理董大鹏给出的答案是:“就正基首府来看,99%以上都是刚需。”

    七度地产红堡城项目企划营销部经理邓志峰说:“投资客基本没有了,现在主推小户型,基本都是刚需。”

    富安·森活印象营销部经理童延生则表示:“我们现在推出3799元每平方米的底价,就是为了吸引刚需。”
……

    众多开发商答案一致,从投资的角度来说,位于二环以外的商业住宅难以像前两年那样获得暴利,但作为刚性需求者,目前出手绝不会后悔。

    “供求关系在这呢。只要了解市情的人都知道,目前还处在供不应求的阶段。”据业内人士介绍,这一轮调控,国家把供需关系作为重点。限购、限贷、上调利率等手段,直接将一部分购房者挤在需求之外。以阜阳为例,随着城市化进程的加快,大量农民工和刚毕业大学生跨入“刚需”一族,虽然眼下他们因资金等问题不会出手买房,但他们至少怀揣购房梦。一旦手中有积蓄,条件成熟,他们的需求必然会释放,跨入“有房一族”的行列。

    除此之外,随着社会经济的发展,一些人的生活水品不断得到改善,他们必将由“有房族”跨入“优房族”,改善性需求将持续增长。而与之相矛盾的是,这一轮的调控中,各地土地成交趋缓,两年后市场上房源供应量可能缩减,这是全国的大背景。

    按照《阜阳市城市总体规划》的要求,到2020年市域城镇化水平达到50%,城市人口规模140万人。市区人口的剧增,将带来庞大的购房需求和租赁需求,而目前阜城的存量房源却不足3000套。由此可见,目前阜城发展正值青壮年期,城市化进程的加快需要大量的商品房作为支撑。

    专业人士认为,房价的涨与跌只是调控的副产品,其根本目的是协调供需之间的矛盾,让二者尽量达到平衡点。在目前实际情况下,住宅总量依然处于相对短缺的状态,很多人依然没有房住。七度地产红堡城项目企划营销部经理邓志峰说:“这些需求,会在十到二十年内慢慢释放。”

    众多开发商一致认为,短期内阜城房地产市场价格有震荡,但大起大落的局面恐难出现,因为阜城房地产市场的需求格局未变,“此次调控对阜城最大的影响在于规范市场,开发商若再想获取暴利将变得很难。另外,房地产投资在短期内也会放缓,但市场回归理性后,会再度活跃起来。”(阜阳网


来源:阜阳新闻网
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