阜阳二手房市场潜规则暗涌 慎防陷阱谨慎签约

颍州西湖岸

来源：阜阳房产网

　　众所周知，二手房过户，一般要交一定比例的房契税和个人所得税，而且如通过二手房机构办理时，还要缴纳给二手房机构1%左右的“手续费”。为了降低这些手续费用，不少人会研究一些规避的“潜规则”，而这些“潜规则”经常还很有效。无疑，能免掉一大笔税费应该是幸运的，颍泉区的王某，就“幸运”地成了这其中的一位。但是现在想想，却有点后悔了，此做法有可能埋下风险。

签约
　　7月31日下午，颍泉区周鹏办事处的王某到报社反映，他为了配合对方少交一笔费用，好心地重新签订了一个“小合同”，但现在想想，却觉得后怕。

　　王某介绍，一个月来，他经常到市内文昌阁附近的嘉华房产经纪公司（化名，以下称嘉华中介）看房源。几天前，看中一套位于人民路78号工会家属院某二层70多平米的套房。当时，在中介人员的协调下，他和该房房东谈妥价格，最终成交总价是30万元。

　　在双方签订的“房地产买卖合同”中显示，作为甲方的房东和作为乙方的王某约定购房采取分期付款方式：1、乙方付甲方1000元定金，2、乙方为甲方垫付银行贷款8万元，3、剩余21900元，过户时一次性付清。并约定，乙方如违约，将不退还1000元的押金；甲方如违约，将双倍赔付乙方。

　　随后，王某通过嘉华中介支付了1000元定金和8万元银行垫付款，都有嘉华中介提供收据凭证。至于剩余的房款，因为来不及去房产交易中心办手续，最后三方约定，下周再去办理过户手续。

　　“这期间，他们和我说，为了少交点税费，要重签一个小合同，把成交总额改成22万元。”王某说。“虽然成交是30万元，但是出示给有关部门的合同是22万元，这中间差价8万元。”实际要缴纳的房契税、个人所得税等计费基数标准少算8万元，可省下一大笔费用。

　　王某经过一番思索后，觉得成人之美，而自己又没有额外付出一分钱，于是毫不犹豫地和对方重新签订了一个成交总价22万元的“台面”购房合同。

隐患

　　就在买房的高兴劲还没过时，局外人的一句话给他当头泼了一盘冷水。一位同事提醒他说，市内一中附近的学区房单价在4500多元/m2， 人民路的这套70多平方的二层房，怎么这么便宜就买到了啊，别是房子有什么问题吧。

　　王某说，他起初没有感觉有什么不妥，但是仔细想想，不由得心里发毛起来。7月30日下午，王某再次来到嘉华中介，打听房东的情况。由于前一天王某答应给签“小合同”，业务员很承情，就悄悄告诉王某说，这家房东是因为闹离婚才要卖房子的，否则不会这么便宜就急急忙忙转手的，以后办过户手续，需要做个假的离婚证明手续。

　　听这么一说，王某顿时感觉一种不祥之兆，感觉危险迫在眼前。“如果房东家属发现房子在不知情的情况下被卖了，势必要到房产部门申请撤回，那这个过户就是无效的，我名下的房产证就要作废了。”

陷阱

　　在接受记者咨询时，市内某二手房中介唐经理指出，这份后签合同显示的总价比私下签订的实际成交合同的总价要少得多，这就是所谓的“大小合同”或“阴阳合同”。

　　“这个‘阴阳合同’看似逃掉不少税费，但为以后埋下不少隐患。”唐经理说，王某如果还想要房子的话，可以找房东和中介机构在这个早先私下签订的30万元的协议上都签字，证明这个合同是买卖发生的实际合同，此外，王某还应把交款的凭证留好，以防万一。

　　那么买了虚假手续过户的房子，有没有其他风险呢？“如果再次转手，因为人家看的是房产证上显示的22万元，不是实际成交的30万元，所以卖不上价。”安徽风采律师事务所杨律师接受记者采访时表示，这样买房不值，因为王某过户时，房东提供的是假的离婚手续，一旦问题暴露出来后，过户的手续即违法，那么就要退房，王某的房产证就有可能被追回，结果王某就可能面临着对方只认成交22万元的“小合同”，而不认实际成交30万元的“大合同”的局面。“一旦对簿公堂，法院认定的还是房产部门过户时的合同。”杨律师表示，虽然小合同可以少交一笔税费，但是一旦争议起来还是比较麻烦的。

慎签

　　在采访中，记者发现，其实中介机构也明白买卖二手房时签订“阴阳合同”对买方存在着极大的风险。但为了能够促进交易成功，大多数中介会置广大购房者的合法权益于不顾，积极说服购房者签订“阴阳合同”。

　　在记者调查中，只有一家知名的房屋经纪公司经理明确向记者表示，“阴阳合同”最终的受害者是用暂时的“便宜”换来“大亏”——对二手房的卖家而言，有可能遭遇一部分房款收不回来的风险；而对买家而言，暂时的“获利”，会给今后这套房子的再交易埋下后患，面临交纳高额个人所得税的问题。

　　对此，安徽志豪律师事务所陈律师指出，根据合同法规定，“阴阳合同”中的“阳合同”，即“小合同”，因不体现当事人的真实意思而不发生效力；“阴合同”，即“大合同”，才是当事人的真实意思表示而认定为有效合同。

　　陈律师表示，“阴合同”只要内容合法，有交易的手续凭证，同样受到法律保护；但是，如果利用“阴阳合同”实施违法行为，或者以合法的形式掩盖违法的目的，则不仅伪装的“阳合同”无效，而被伪装的“阴合同”也因内容违法而无效。

　　律师提醒二手房卖主，采取瞒报、虚报价格的方式就意味着买卖双方要签署两份合同，由于政府部门所看到和所审核的合同，都是按规定填写的原价买卖合同，因此只承认原价合同，买卖双方一旦因为私下的补充合同发生纠纷，就很难裁定。“如果双方是口头约定，进行现金交易，那风险就更大了。”陈律师说，而且这种买卖双方私下签署的合同，是不受法律保护的。